Où un propriétaire est victime d'un squatteur... Le propriétaire victime d’une occupation illégale de son domicile ou de sa résidence secondaire peut utiliser deux procédures pour récupérer son bien :

• une procédure judiciaire, devant le Tribunal judiciaire compétent, par voie d’assignation et le cas échéant en référé, pour obtenir l’expulsion du squatteur
• une procédure administrative dite d'évacuation forcée, organisée par l'article 38 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 (cliquer ici), et précisée par une circulaire interministérielle (LOGL2102078C) du 22 janvier 2021 (cliquer ici).

A la suite de la loi n°2020-1525 du 7 décembre 2020, dite loi «Asap», la procédure administrative peut être initiée auprès du Préfet en cas d'introduction et de maintien dans le domicile d'autrui qu'il s'agisse ou non de sa résidence principale, et bénéficie désormais à toute personne dont le domicile est ainsi occupé ou à toute personne agissant dans l'intérêt et pour le compte de celle-ci. Il revient au Préfet de notifier au squatteur une mise en demeure de quitter les lieux, dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n'a pas été suivie d'effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder sans délai à l'évacuation forcée du logement.

Au plan pénal, une infraction spécifique, dite de violation de domicile, prévoit que l'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est punissable d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende. Le maintien dans le domicile d'autrui dans ces circonstances est punissable des mêmes peines (C. pénal art. 226-4 cliquer ici).

Dans le cadre d'une série de réponses ministérielles publiées le 15 mars 2022, les pouvoirs publics sont venus apporter les précisions suivantes.

Pour la constatation de l'occupation illicite. Les pouvoirs publics rappellent que la circulaire du 22 janvier 2021, tirant les conséquences de la qualification comme infraction continue de l'infraction de violation de domicile, précise expressément qu'il n'existe pas d'exigence d'un délai maximal entre la commission des faits et la saisine des services de police ou de gendarmerie pour intervenir en flagrance et faire constater l'occupation illicite d'un logement par un officier de police judiciaire. Pour les pouvoirs publics, il «n'existe donc aucun obstacle juridique à ce que ce constat soit effectué dans le cadre d'une enquête de flagrance»(rép. min. n°44127 du 15.03.2022 JOAN p. 761 - cliquer ici).

Pour la preuve à rapporter. Les pouvoirs publics précisent que l'élargissement de la notion de domicile aux résidences secondaires n'a «pas pour effet de lever la condition tenant au fait que le bien constitue le domicile du demandeur». Pour les pouvoirs publics, la notion de domicile doit être entendue au sens de la jurisprudence pénale, et non au sens du droit civil. Il n'y a pas lieu d'effectuer «une distinction entre l'habitation effectivement occupée au moment des faits et celle qui est momentanément vide de tout habitant». L'occupation effective du logement «au moment de l'intrusion n'est donc pas requise dès lors que le local comporte les éléments minimaux, notamment mobiliers, nécessaires à l'habitation et qu'il puisse servir à tout moment de refuge à celui qui dispose de droits sur lui». En revanche, la procédure n'est pas applicable lorsque le local est destiné à un autre usage que l'habitation (hangar, etc.).

Les pouvoirs publics soulignent néanmoins que la circulaire du 22 janvier 2021 «a invité les préfets à ne pas faire preuve d'un formalisme excessif quant à la preuve de la qualité de domicile». Il s'agit de pouvoir tenir compte de situations spécifiques, et notamment le cas où une résidence principale est mise en vente et «vidée» de son mobilier par les vendeurs. 

Les pouvoirs publics rappellent qu'en tout état de cause, si les conditions de mise en œuvre de la procédure administrative ne sont pas réunies, il «reste toujours possible d'obtenir l'expulsion d'occupants sans droit ni titre en saisissant le juge des référés du tribunal judiciaire». Ceci concerne également le cas où l'acquéreur d'un logement, après avoir finalisé une vente, découvre qu'il est occupé par un squatteur (rép. min. n°40912 du 15.03.2022 p.1745 - cliquer ici).

Il est rappelé que les squatteurs ne bénéficient pas de la «trêve hivernale», en application de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution (cliquer ici). Notons que la période de la «trêve hivernale» n'ayant pas été prolongée comme les années précédentes, elle prendra fin le 31 mars 2022 (notre actualité du 12 novembre 2021). 

Les pouvoirs publics estiment que, dans ces conditions, il «n'apparaît pas à ce stade nécessaire de modifier la législation» (rép. min. n°37086 du 15.03.2022 JOAN p. 1738 - cliquer ici).

Pour les documents produits par un squatteur. Un député a interpellé les pouvoirs publics sur le fait que pour «spolier les propriétaires des biens qu'ils occupent illégalement, les squatteurs usent de faux documents comme par exemple des faux baux ou de fausses factures (électricité ou gaz) comme justificatifs». Il a notamment été demandé que soit effectuée une vérification systématique des documents présentés par les squatteurs, avec entretien contradictoire si nécessaire, par les services de police.

Les pouvoirs publics ont répondu que la «reconnaissance d'un document comme étant falsifié ne peut être confiée aux services de police et de gendarmerie: outre que les services préfectoraux qui reçoivent ces documents peuvent se fonder sur la présomption de caractère frauduleux des documents produits pour poursuivre la procédure d'évacuation, seul un juge est en mesure de confirmer cette qualification de faux».

En outre, les pouvoirs publics relèvent qu'à l'occasion d'une demande d'ouverture de ligne d'eau ou d'électricité ou d'approvisionnement en gaz naturel, le fournisseur d'énergie «n'a pas à s'assurer de ce que l'occupant dispose d'un titre d'occupation en bonne et due forme». Pour les pouvoirs publics, il n'apparaît pas souhaitable de contraindre un fournisseur (eau, gaz, électricité) «à s'assurer que l'entrée et le maintien dans les lieux de son futur client sont licites, en exigeant un titre d'occupation que l'occupant de bonne foi ne serait pas toujours en mesure de lui remettre» (rép. min. n°34729 du 15.03.2022 JOAN p. 1730 - cliquer ici  - dans le même sens: rép. min. n°32091 du 15.03.2022 JOAN p. 1734 cliquer ici et rép. min. n°15501 du 15.03.2022 JOAN p. 1730 - cliquer ici).

Bon à savoir. La Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ), en partenariat avec le Ministère en charge du logement, a récemment mis en place un nouveau dispositif destiné à accompagner des propriétaires victimes de squatteurs. Concrètement, par le biais de ce dispositif, un propriétaire peut confier à un Huissier de justice une mission comprenant l'analyse du dossier pour identifier la meilleure solution, le constat de l’occupation illégale, l'accompagnement dans le dépôt de plainte, la rédaction de la demande au préfet et le suivi des démarches auprès de la préfecture ainsi que, en cas d’échec de la procédure administrative, l'accompagnement dans la procédure judiciaire (avec intervention obligatoire d’un avocat).

La CNCJ a précisé que les «honoraires d’intervention de l’huissier de justice dépendent des circonstances du dossier. Le forfait fait l’objet d’un devis personnalisé au propriétaire avant le début de la mission».